”４つの■”

流山インターまで車で3分の立地
「調整区域だけど生活利便が良い場所ってないの？」とお悩みの方にお勧めです。
54坪の敷地で初石駅徒歩圏の土地がこの価格！

市街化調整区域内ではありますが、周辺は一戸建て住宅が連たんしているのがこの土地の特徴です。
都市計画法上の許可を取得して、一戸建てを建築することが可能です。

一般的な市街化調整区域内のイメージとしては
「土地値が安い、でもインフラが整っていない、利便が悪い、周辺が森か畑、、」というようなイメージがあるかと思います。
こちらの対象地は、道路面を除いた北側隣地、南側隣地、東側隣地すべての方位に一戸建て住宅が建ち並んでいます。

もちろん、その建築戸数（一戸建てが建ち並ぶ数）は市街化区域内ほどではありませんので、それに比べると周辺環境は「畑とか資材置き場が多いなー」と言う感じはあります。
ただ、市街化調整区域内によくありがちな「ポツンと一軒家」みたいな状況ではないです。

目視した感じではおおよそ同じブロック内だけでも20軒程の一戸建て、半径200m範囲内には約50~60軒程の一戸建て住宅が建っています。（あくまでも目視で数えたおおよその数ですので、正確な数ではないですが）


【予算を抑えて購入したい！を実現する探し方＜4つのポイント＞】
～良さも悪さも正確に把握できる目をつけましょう～

「市街化調整区域内で土地を探す」というのは、「デメリットを理解して受け入れる」ということになります。
市街化調整区域内の一戸建て用地を探す理由は、ご予算の兼ね合いが関係しているケースでしょう。
「狭小地は避けたいけど、予算が足りない」「そもそも予算内の土地が無い」←市街化区域内で土地探しをした際にこのような事象が起きているケースです。

でも反面、そういう探し方をしていれば「市街化調整区域内の土地って本当に大丈夫なの？」という疑問って、必ず感じる事だと思うんですよね。
そこには【安く買いたいけどリスクは嫌】というジレンマがあるのですね。言っていることが矛盾していることは分かっているけど、それでも誰もが気になるものなんです。

この【安く買いたいけどリスクは嫌】のジレンマは、なにも市街化調整区域だけに限らずあらゆる住まい探しの条件に当てはまります。
（傾斜地、非整形地、狭隘道路、、等々ほかの具体例を挙げればキリがありませんが）

このジレンマの最大の問題は、【見えていない（想定外の）リスク】のことです。

こういう「価格が安い明らかな理由のある物件」は、中身の本質を理解するのに意外と苦労します。
「ググれば出てくるじゃん」という意見もごもっともなのですが、「ググれば出てくる」の最大の問題は、個々の局面（お客様ごとの、物件ごとの）にフォーカスしていないことです。
解像度が低いのですね。


例えば市街化調整区域の土地購入について、文章などでいくらこんな風に↓↓
・そもそも建物が建築できないケースが多い
・インフラ整備（上下水道・ガス・雨水処理等）が整っていないケースがある
・購入後、将来の売却時に苦労する場合がある（売却の長期化、販売価格の値下げ等）
・住宅ローンの審査が通りづらい
・周辺環境の利便が悪い
・でもその代わり購入価格が安く、広い土地が手にできる
などと書いてあっても、それがどの程度のものなのか、自分が納得できるものなのか。度合いがわかりませんよね。
上記に箇条書きしたような（ググった）事柄の語尾には常に「ただしケースによる」という文言があてはまります。無責任な書き方ですよね（筆者もネットに文章を書く時はよくこの無責任な書き方をします）

この場合、物件を購入する過程と購入した後の”４つのポイント”が見えないのです。
この”４つのポイント”は、
■費用
■労力
■物理的弊害
■精神的弊害
です。

↑この”４つの■”に挙げたポイントを、個々の局面（お客様ごとの、物件ごとの）に当てはめて記載してくれる記事やコラムがあればそれほど助かる事はありませんが、それはいまは物理的に不可能です。（AIの進化でこれが可能になれば素敵ですね）

しかも結構込み入った話なので、しっかりとアドバイスをくれる相談先に相談しないと適切な答えが返ってこない場合が多いです。


そうやって、この【安く買いたいけどリスクは嫌】のジレンマが起きがちな「価格が安い明らかな理由がある物件」は、検討の土台に乗らないまま諦める方が多いのが特徴です。
機会損失されがちということですね。

人は誰でも「知らない事＝手を出さない」という心理がありますから、「知らない＝買わない」のです。こと不動産においては高い買い物ですから、この傾向は顕著になりますよね。

それは買う側だけではなく、売る側にとっても同じです。
上記に挙げた「将来の売却時に苦労する（売却の長期化、販売価格の値下げ等）」が起きやすいということです。
仮に「予算が足りないよ！」という購入検討者の皆が「個々にフォーカスして本質を理解」することができれば、どこよりも自分にとって素敵な納得できる住まいが手に入れられる可能性があるのに、もったいないですよね。

だって、価格を安く買えるのだから。
将来の売却値が安くても、購入値も安いのだから、「値崩れ」するのとは話が違います。
「売却値が安い」と「値崩れ」は全く意味が違いますからね。
例えば「市街化調整区域は値崩れする」と言い切ってご紹介しない不動産屋さんがいたとしたらそれはお勉強不足で、面倒な物件調査は対応してくれない人なのでしょう。そういう人がいい家を提案したり、いい売却をしてくれることはありません。

きちんと「個々にフォーカスして本質を理解させてくれて、”４つの■”を説明してくれる不動産屋さんや設計・建築屋さんが世の中のスタンダードになるといいなと思います。
（設計や建築の正しい知識と情報を透明化する意識が必要です）


もしお困りの方は、いつでもMIKATAにご相談くださいね。
売り込みはしません（してもメリットがありません）し、”４つの■”を知って、最適な物件探しを始める第一歩になるかと思います。


メリットもデメリットも理解して、素敵なおうちづくりを！