完璧主義

南東道路6ｍ、整形地平坦地、約90坪の大型一戸建て用地。
いい条件の土地です。

「いい条件の土地」って言われても、そもそも何をもって「いい土地」なのかって意外と細かく理解していないなーと思っていらっしゃる方も多いと思います。
そこで今回は、「良い土地、悪い土地の見分け方」についてお話をします。

良い土地、悪い土地を見分ける方法で一番手っ取り速いのは、同じエリアの他物件と坪単価比較することです。
比較することで、そのエリアの価格相場も掴めます。

この「エリア相場を掴み、比較する方法」を覚えれば、いい土地・悪い土地がそれぞれどういうものなのか、明確に言語化して認識することができるようになるかと思います。
今後の物件探しに直結する結構大事な内容だと思いますので、よろしかったら読んでみてくださいね。


【土地のエリア相場を最適効率で掴む方法】
～「一番いいのはなに？」「一番悪いのはなに？」～

いざ、お探しのエリアで物件を探そう！
となった時、エリアの相場をつかむ作業で一番手っ取り早いのはこの「一番いいもの」「一番悪いもの」を探して、それぞれの価格を頭にインプットすることです。

これをする時には、シンプルに道路条件・地形・高低差・大まかな敷地面積を見ていきましょう。
一旦、上記の4つ以外の要素（駅からの距離とか小学校区とかインフラ状況とか他にも様々ありますが）は排除して、この4つだけを見ていきます。

①道路条件→6ｍ以上の1車線の公道南道路に面している（角地・両面道路はさらに評価アップ）
②地形→接面間口の広い整形地
③高低差→平坦または造成工事済みの高台の土地
↑これが一般的に言う「いい土地」のベターな定義です。
この3つを見た上で、↓④の内容で仕分けをします。

④大まかな敷地面積→狭小地、約30～50坪帯、約50～70坪帯、約70坪～90坪帯、それ以上という具合で、面積帯を区切る。（探すエリアによって制限事項が違うため、実際には区切る数字を一概に正確に定義することはできませんが、探しているエリアにある販売物件を並べて大体20坪ずつぐらいの範囲で区切るといいかと思います）
※あくまで「面積の大きい土地と小さい土地を同じ土俵で坪単価比較してはいけない」という不動産の原則を考慮してくださいね。というぐらいの意味で捉えてください。

例えば「江戸川台駅周辺10分以内ぐらいで探したい」という条件があるならば、江戸川台駅10分圏内の物件で該当する物件を探していきます。
その中で、①～③に一番条件が近いと思う物件と、逆に一番条件が遠いと思う物件を、④で区切った面積帯ごとにピックアップします。

そしてそれぞれの面積帯で①～③に一番条件が近いと思う物件の坪単価と一番①～③に一番条件が遠いと思う物件の坪単価を見ます。

例えば仮にその坪単価が
一番条件が近い物件＝坪単価50万円
一番条件が遠い物件＝坪単価25万円
↑と出たら、25～50万円が相場
と仮説を立てます。
それをもとに、不動産の知見がある先（不動産屋さんや建築会社等）に聞いて答え合わせをしてみましょう。（MIKATAに聞いていただいたら、喜んでご対応します）
土地探しの効率と理解度がグンと上がり、土地探しが楽しくなりますよ！



なぜ物件詳細ページのコメントでこんなマニアックなことを書くかというと、私が思うにこの物件が江戸川台東エリアの駅から10分圏内において、上記でいうところの「①～③に一番条件が近いと思う物件」に該当するんじゃないかなと思うからです。


すごくいい土地！