「歴史」の強み
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「歴史」の強みの画像
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完成宅地価格
3160 万円
【内訳】
物件価格: 2480 万円
造成費用: 340 万円
解体費用: 150 万円
インフラ費用: 190 万円
造成費用・解体費用・インフラ費用は概算です。
プランによって異なりますので、よく現地調査をしたうえで見積もりを取りましょう

Mikataサイト独自の観点
【完成宅地価格で考えましょう】

 所在 千葉県流山市江戸川台東4丁目
 交通 東武アーバンパークライン線『江戸川台』駅 から徒歩11分
 土地 280.82平米 (84.7坪)
 学校 江戸川台小学校 / 北部中学校
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道路条件
 
 
 
 
 
地形
 
 
 
 
 
高低差
 
 
 
 
 

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【一目で物件の特徴を見抜くバロメータ表記】

コメント

江戸川台東エリアの大変品格ある閑静な住宅街に位置
更に生活施設の大半が徒歩10分圏内にある利便性に富んだ立地です。


このあたりは江戸川台東4丁目地区地区計画エリア。
最も大きい特徴は、各敷地の最低敷地面積が165㎡と、都内の高級住宅街に匹敵するような厳しい最低敷地面積の規制がかけられています。
(ちなみに日本有数の高級住宅街、田園調布の住宅街に定められた地区計画「大田区田園調布地区地区計画」の最低敷地面積も165㎡と定められています)


【歴史ある住宅街の魅力】
江戸川台エリアの戸建て分譲住宅街が開発された歴史は、1950年代まで遡ります。
それまでは山林が中心だったこのエリアに、千葉県住宅協会が一度に大きな戸建て分譲開発を行いました。

都市計画や法令の制限が現在ほど整っていなかった時代に、なぜこんなにきれいな住宅街が形成されたのか。
それは、もともとこのエリアには大地主さんが多かったことが大きな要因と言われています。

街を開発するとき、その権利者(地主さん)の数が多ければ多いほど、その開発は難易度が上がります。
例えば100,000㎡(10万㎡)の土地を開発して街をつくろうと考えても、そこの地主さんが
①1人あたり100㎡の土地を1000人が持っているのか
②1人あたり1万㎡の土地を10人がもっているのか
これは大きな違いとなります。
当然ですよね。
①は1000人の人に権利調整
②は10人の人に権利調整
権利調整の労力の違いだけでなく、みんなにできる限り平等な条件で権利配分をしながら開発を必要があるからです。

また、②のように一つ一つが大きな土地であれば、キレイに区画整理することもできそうですが、①のように権利者が1000人いたらきれいに区画整理する事すら現実的ではない場合があります。

全ての土地が「お金を払って地主さんには土地を全て手放してもらう」で解決するならいいですが、全てがそういう訳にはいきません。
多くは「開発後キレイになった街の一部の土地(従前よりも小さい面積)を渡す代わりに、開発により土地の価値自体が上がっている(例えば1㎡当たりの単価)ため、土地面積が狭くなっても地主さんに損が出ない」というロジックで開発をすることが多いからです。

そうすると、①のように権利者が多すぎると、開発をしても結局細切れの小さな土地の集合体になってしまい、「住みよい住環境に適した住宅街をつくる」という本来の目的が曲がってしまうかもしれません。


江戸川台エリアは、最初の街の開発時に②のような具合で「大きな土地を持つ大地主さんが多い場所」だったんですね。

だからこそ「当初から土地1区画あたりの面積を大きく、よりキレイに区画整理することができた」というわけです。

そういった「元々品格ある住宅街の原型があった街」に現代の地区計画制限が入ることで、その住環境を享受・維持できるわけですね。

例えば、現状がごみごみした喧騒のある街にいきなり地区計画を制定したところで、いきなり全ての権利者に強制的に建物を壊すように命令なんてできないため、キレイな街になるまでは大体半世紀ぐらいの忍耐が必要になります。これは権利者の生活を考えれば、実際は不可能と考えるべきでしょう。(そのような街は、逆に地区計画があることで現在の土地の資産価値を落としてしまいます)



現代は良い商品やサービスがあればすぐに周りが真似をして、似たり寄ったりの均一化した物が溢れかえる時代ですが、
【歴史に基づく魅力】
↑これだけは、他がすぐに真似できるものではないのですね。


江戸川台エリアの魅力は今後も安定した価値と人気を誇ることでしょう。


すごくいい土地!

物件詳細

基本情報

所在地 千葉県流山市江戸川台東4丁目
交通 東武アーバンパークライン線『江戸川台』駅 から徒歩11分
道路方向・種類 一方 南 公道
道路幅員・接道幅 道路幅員 15.6m 接道幅 6m
土地面積 280.82m²
地勢 平坦 土地状況 古家あり
建ぺい率 50 容積率 100
インフラ 公営水道 本下水 都市ガス
地目 宅地 国土法 不要
建築条件 無し 土地権利 所有権のみ
用途地域 ・第一種低層住居専用
法令上の制限 敷地面積最低限度有 江戸川台東4丁目地区地区計画
建築基準法43条但書 該当なし

※物件掲載内容と現況に相違がある場合は現況を優先と致します。